Un projet de construction fait intervenir une quinzaine de personnes et d'organismes. Certains sont obligatoires, d'autres seulement recommandés, et plusieurs ne sont jamais présentés au maître d'ouvrage avant qu'un problème apparaisse. Voici le rôle de chacun, dans l'ordre où ils interviennent, pour savoir qui contacter et à quel moment.
Le maître d'ouvrage : vous
Le maître d'ouvrage est la personne pour qui l'on construit. C'est lui qui décide du projet, finance, signe les contrats avec les entreprises et désigne les autres intervenants. Il est responsable du respect des obligations légales : permis de construire, assurance dommages-ouvrage, désignation d'un coordonnateur SPS, déclaration d'ouverture et d'achèvement de chantier. Il n'a pas besoin d'être compétent en construction, mais il doit être bien entouré.
Ceux qui conçoivent le projet
Le maître d'œuvre
Il traduit votre besoin en plans, établit le dossier de permis de construire, rédige le descriptif et la consultation des entreprises (le DCE), compare les devis, puis dirige et suit les travaux jusqu'à la réception. Il est indépendant des entreprises : il défend vos intérêts, pas ceux d'un corps de métier.
L'architecte
Mêmes missions de conception et de suivi, avec une dimension architecturale plus poussée. Son intervention est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier. Il signe alors le permis de construire.
Le dessinateur
Il réalise les plans et le dossier de permis pour les petits projets (en dessous de 150 m²). Il ne suit généralement pas le chantier.
Les bureaux d'études
- Bureau d'études structure (béton, charpente) : calcule les fondations, les poteaux, les dalles et la charpente. À La Réunion, il intègre les règles cycloniques (vent, ancrages). Indispensable pour les projets sortant du cadre courant : étage, grande portée, terrain en pente, mur de soutènement.
- Bureau d'études thermique et aération : démontre le respect de la RTAA DOM (ventilation naturelle, protection solaire, eau chaude solaire). Voir notre guide RTAA DOM.
- Bureau d'études fluides : plomberie, électricité, climatisation pour les projets plus importants.
Ceux qui préparent le terrain
- Le géomètre-expert : relevé topographique, bornage (obligatoire pour les lots de lotissement, facultatif mais conseillé dans les autres cas), division parcellaire, implantation des ouvrages. Seul lui peut fixer légalement les limites de propriété.
- Le géotechnicien : étude de sol. Elle donne la portance, la nature du terrain et le type de fondations adapté (missions G1 en phase d'étude, G2 en phase de conception). Voir les vérifications avant d'acheter un terrain.
- Le SPANC (service public d'assainissement non collectif) : si votre parcelle n'est pas raccordable à l'égout, il valide la filière d'assainissement individuel. Voir notre guide SPANC.
Ceux qui contrôlent et sécurisent
- Le contrôleur technique : vérifie la solidité et la sécurité des ouvrages sur les plans, puis sur le chantier. Obligatoire pour certains bâtiments, facultatif mais fréquent pour une maison. Il réduit le risque de sinistre, ce qui plaît à l'assureur.
- Le coordonnateur SPS (CSPS) : coordonne la sécurité et la protection de la santé des ouvriers quand plusieurs entreprises travaillent ensemble. Obligatoire dès que plusieurs entreprises interviennent ; pour un particulier qui construit pour son usage, ces tâches reviennent au maître d'œuvre ou à une entreprise.
- L'assureur dommages-ouvrage : préfinance les réparations en cas de désordre de nature décennale. Voir notre article sur la dommage-ouvrage.
Ceux qui construisent : les entreprises
Selon la formule choisie, vous contractez avec une entreprise par corps d'état, avec un constructeur ou avec une entreprise générale. Dans tous les cas, demandez avant de signer :
- l'attestation d'assurance décennale en cours de validité, qui mentionne bien l'activité concernée par vos travaux ;
- l'extrait d'immatriculation de l'entreprise (SIREN, activité) ;
- une attestation de régularité sociale et fiscale pour les marchés importants.
Les corps d'état d'une maison : terrassement et VRD, gros œuvre (fondations, structure béton), charpente et couverture, étanchéité, menuiseries, plomberie, électricité, plâtrerie, carrelage, peinture.
Ceux qui autorisent et raccordent
- La mairie (service urbanisme) : instruit le certificat d'urbanisme, le permis de construire ou la déclaration préalable, réceptionne la déclaration d'ouverture puis d'achèvement des travaux.
- Les concessionnaires : eau, électricité, téléphonie et fibre. Ils réalisent les branchements après demande de raccordement. Prévoyez des délais, parfois de plusieurs semaines.
- Le Consuel : attestation de conformité de l'installation électrique, nécessaire avant la mise en service. Voir les étapes de fin de chantier.
- Le notaire : acte d'achat du terrain, et acte de vente de la maison plus tard.
- La banque : financement, déblocage des fonds par étapes d'avancement.
Trois façons d'organiser le projet
| Formule | Principe | Avantages | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| Maître d'œuvre + entreprises par lot | Vous signez un marché avec chaque entreprise, le maître d'œuvre conçoit, consulte et suit. | Mise en concurrence lot par lot, transparence des prix, projet sur mesure. | Vous êtes maître d'ouvrage de chaque contrat : il faut un bon suivi administratif. |
| Constructeur de maison individuelle (CCMI) | Un contrat unique, à prix et délai fixés, avec garantie de livraison. | Interlocuteur unique, prix forfaitaire, cadre légal protecteur. | Plans souvent sur catalogue, modifications facturées, vérifier ce qui n'est pas inclus (terrassement, raccordements). |
| Entreprise générale | Une entreprise vous livre le bâtiment clés en main et sous-traite les lots. | Un seul contrat, un seul responsable. | Marge de l'entreprise sur les sous-traitants, choix des matériaux moins ouvert. |
Il n'y a pas de formule « meilleure » en soi : tout dépend du temps que vous voulez consacrer au projet et de la liberté que vous recherchez sur la conception.
Ce qui est obligatoire, ce qui ne l'est pas
| Intervenant | Obligatoire ? | Ordre de grandeur indicatif |
|---|---|---|
| Architecte | Oui au-delà de 150 m² de surface de plancher | Honoraires en % ou au m², selon la mission |
| Coordonnateur SPS | Oui dès plusieurs entreprises (particulier : tâches assurées par le maître d'œuvre ou une entreprise) | Quelques milliers d'euros selon la durée du chantier |
| Assurance dommages-ouvrage | Oui pour tout maître d'ouvrage qui construit | Environ 2 à 5 % du coût de construction |
| SPANC (contrôle de conception) | Oui si assainissement non collectif | Redevance de la collectivité, quelques centaines d'euros |
| Géomètre-expert | Bornage obligatoire pour un lot de lotissement, sinon facultatif ; l'acte de vente doit dire s'il a été fait | Environ 1 500 à 2 500 € selon la parcelle |
| Étude de sol | Non pour toutes les parcelles, fortement conseillée partout | Environ 1 500 à 3 000 € |
| Bureau d'études structure | Non pour une maison simple, nécessaire dès que le projet sort du cadre courant | Environ 2 500 à 4 500 € |
| Contrôleur technique | Non en général pour une maison individuelle, souvent exigé par l'assureur ou la banque | Environ 2 500 à 4 500 € |
Questions fréquentes
Pour un particulier qui construit pour lui-même, le recours à un architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher (construction neuve, ou extension qui porte le total au-dessus de ce seuil). En dessous, un maître d'œuvre ou un dessinateur peut établir les plans et le dossier de permis.
Les deux conçoivent et suivent un chantier. L'architecte est titulaire d'un diplôme et inscrit à l'Ordre, et son intervention est obligatoire au-delà de 150 m². Le maître d'œuvre n'a pas ce monopole mais peut tout faire en dessous de ce seuil : plans, permis, consultation des entreprises, direction et suivi des travaux.
En général non. Le Code de la construction rend le contrôle technique obligatoire pour certaines opérations, en premier lieu les établissements recevant du public et certains immeubles. Pour une maison individuelle, il n'est pas imposé, mais il est souvent demandé par l'assureur dommages-ouvrage ou par la banque, et il est conseillé pour les projets cycloniques ou en terrain difficile.
La coordination sécurité et protection de la santé (SPS) est obligatoire dès que plusieurs entreprises (sous-traitants compris) interviennent sur un chantier. Pour un particulier qui construit pour son propre usage, ou celui de proches, la loi prévoit que ces tâches sont assurées par le maître d'œuvre ou par l'une des entreprises. Dans les autres cas, le maître d'ouvrage désigne un coordonnateur SPS avant le début des travaux.
Oui, légalement, en dessous de 150 m². Dans ce cas, c'est vous qui assurez la coordination, la consultation des entreprises, le suivi et la vérification des situations de travaux. C'est faisable, mais c'est un travail à temps partiel pendant un an ou plus, et les erreurs de coordination coûtent cher.
Un seul interlocuteur pour coordonner tout ce monde
En tant que maître d'œuvre, ALB MOE conçoit votre projet, consulte les entreprises, coordonne les intervenants et suit le chantier jusqu'à la réception, sur toute l'île.
Première consultation gratuite et sans engagement
Sources
- Service-public.gouv.fr : dans quel cas recourir à un architecte ?
- Légifrance : article R431-2 du Code de l'urbanisme (seuil de 150 m²)
- INRS : cadre réglementaire de la coordination SPS
- Légifrance : Code du travail, articles L4532-2 à L4532-7 (mission de coordination SPS)
- Légifrance : Code de la construction, article R125-17 (contrôle technique obligatoire)
- Service-public.gouv.fr : bornage de terrains
- Légifrance : article L115-4 du Code de l'urbanisme (mention du bornage dans l'acte)
- DGCCRF : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
- Service-public.gouv.fr : garantie de livraison d'une maison individuelle
Lexique
- BET
- Bureau d'études techniques : structure, thermique, fluides. Il calcule et justifie les ouvrages.
- Bornage
- Opération qui fixe légalement les limites d'un terrain, avec pose de bornes, par un géomètre-expert.
- CCMI
- Contrat de construction de maison individuelle : contrat unique à prix ferme, avec garantie de livraison.
- Consuel
- Organisme qui délivre l'attestation de conformité de l'installation électrique, nécessaire à la mise sous tension.
- Contrôleur technique
- Professionnel qui contrôle la solidité et la sécurité des ouvrages, sur plans puis sur le chantier.
- DCE
- Dossier de consultation des entreprises : plans et descriptif remis aux entreprises pour qu'elles chiffrent leurs devis.
- Étude de sol (G1, G2)
- Étude géotechnique : nature et portance du terrain. G1 en phase d'étude du projet, G2 en phase de conception des fondations.
- Garantie décennale
- Garantie des constructeurs pendant 10 ans : solidité de l'ouvrage et impropriété à sa destination.
- Géomètre-expert
- Seul professionnel habilité à fixer les limites de propriété (bornage) et à établir un plan topographique.
- Maître d'œuvre
- Professionnel qui conçoit le projet, consulte les entreprises, dirige et suit les travaux.
- Maître d'ouvrage
- La personne pour qui l'on construit, qui décide du projet, le finance et signe les contrats.
- RTAA DOM
- Réglementation thermique, acoustique et d'aération applicable dans les départements d'outre-mer.
- SPANC
- Service public d'assainissement non collectif : contrôle la conception, l'exécution et le fonctionnement des installations individuelles.
- SPS (CSPS)
- Sécurité et protection de la santé sur le chantier. Le coordonnateur SPS organise la prévention quand plusieurs entreprises interviennent.
- Surface de plancher
- Surface utilisée pour les règles d'urbanisme (permis, seuil de 150 m² pour l'architecte). À ne pas confondre avec la surface taxable.