Si vous faites construire, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle est souvent présentée comme une dépense subie, alors qu'elle vous protège concrètement : en cas de désordre grave après la livraison, l'assureur préfinance les réparations sans attendre qu'on désigne le responsable. Voici ce qu'elle couvre, ce qu'elle coûte, et comment elle s'articule avec les garanties légales des constructeurs.
Une assurance obligatoire pour le maître d'ouvrage
L'assurance dommages-ouvrage (DO) est imposée par la loi à tout maître d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction. Elle ne remplace pas les assurances des entreprises : elle se superpose à elles pour que vous soyez indemnisé vite.
Le principe : en cas de dommage de nature décennale, vous déclarez le sinistre à votre assureur DO. Il vous indemnise dans des délais encadrés, puis se retourne ensuite contre les entreprises responsables et leurs assureurs. Vous n'avez pas à attendre le résultat d'un conflit.
Ce qu'elle couvre, et ce qu'elle ne couvre pas
| Couvert | Non couvert |
|---|---|
| Dommages compromettant la solidité de l'ouvrage (structure, fondations, charpente) | Usure normale et défaut d'entretien |
| Dommages rendant la maison impropre à son usage (infiltrations importantes, défaut d'étanchéité) | Défauts purement esthétiques sans conséquence sur l'usage |
| Dommages aux éléments d'équipement indissociables du gros œuvre | Dommages causés par le maître d'ouvrage lui-même ou par un tiers |
| Réparations préfinancées, sans recherche de responsabilité | Dommages survenus avant la réception des travaux |
Elle prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement pour les dommages décennaux, et dès la réception si l'entreprise n'a pas réparé après mise en demeure.
Combien coûte la dommages-ouvrage ?
Le tarif est une prime unique, payée au moment de la souscription. Les ordres de grandeur courants sont de 2 à 5 % du coût de la construction ; la loi ne fixe pas de tarif. Elle dépend de plusieurs facteurs :
- le montant des travaux et leur nature (structure, étage, piscine) ;
- la présence d'un contrôleur technique et d'une étude de sol, qui rassurent l'assureur ;
- la qualité et le nombre d'entreprises assurées ;
- la zone géographique et les risques naturels.
Comparez plusieurs devis : les écarts de prix entre assureurs sont importants. Votre maître d'œuvre peut vous orienter, mais les contrats se souscrivent directement avec l'assureur, pas par l'intermédiaire d'une entreprise du chantier.
Le dossier à fournir à l'assureur
- le permis de construire et les plans ;
- les devis ou marchés signés avec les entreprises ;
- les attestations de décennale de toutes les entreprises ;
- le rapport de contrôle technique et l'étude de sol, s'ils existent ;
- le coût prévisionnel de l'opération et le calendrier du chantier.
Les garanties légales après la réception
La réception est l'acte par lequel vous acceptez l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle fait démarrer les garanties :
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés à la réception ou dans l'année qui suit, quelle que soit leur gravité |
| Biennale (bon fonctionnement) | 2 ans | Éléments d'équipement dissociables du bâtiment (robinetterie, volets, chauffe-eau, portes…) |
| Décennale | 10 ans | Dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination |
Pour garder une garantie pleine, notez toutes les réserves sur le procès-verbal de réception et suivez-les jusqu'à leur levée. Une retenue de garantie d'au plus 5 % des acomptes peut couvrir ces réserves ; elle doit être consignée (ou remplacée par une caution). Attention : si vous ne notifiez pas votre opposition avant la fin de l'année suivant la réception, la somme peut devoir être versée à l'entreprise même si les réserves ne sont pas levées.
Vérifier la décennale d'une entreprise
Avant de signer un devis, exigez l'attestation d'assurance décennale et contrôlez :
- qu'elle est en cours de validité à la date d'ouverture du chantier ;
- que l'activité mentionnée correspond bien à vos travaux (une entreprise assurée en peinture ne l'est pas en gros œuvre) ;
- le nom de l'assureur et le numéro de contrat ;
- la zone géographique couverte.
Et à la revente de la maison ?
Dans les dix ans suivant la réception, le vendeur doit mentionner dans l'acte de vente l'existence de la dommages-ouvrage et des assurances de construction. L'acquéreur en bénéficie : la garantie suit le bien et non le propriétaire. Sans DO, la vente est plus difficile et peut engager la responsabilité du vendeur.
Questions fréquentes
Oui. Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction, y compris pour sa propre maison, doit la souscrire avant l'ouverture du chantier (loi Spinetta de 1978). Elle est aussi nécessaire pour une rénovation lourde qui touche la structure ou le clos et couvert.
Le coût est une prime unique, souvent comprise entre 2 et 5 % du coût de construction selon le projet, les entreprises, le contrôle technique et la nature du sol. Notre calculateur retient 2,5 % du TTC des travaux principaux. Le tarif n'est pas réglementé : c'est l'assureur qui le fixe. Elle couvre ensuite dix ans.
En pratique, non : l'assureur refuse de couvrir un chantier déjà entamé, ou exige des contrôles supplémentaires. La loi impose de souscrire avant l'ouverture du chantier. Prévoyez la demande au moins un mois avant, car l'assureur analyse le dossier.
Vous restez exposé : en cas de désordre, vous devez prouver la responsabilité d'une entreprise, parfois pendant des années, et avancer les frais. Le défaut d'assurance est un délit (jusqu'à 6 mois de prison et 75 000 € d'amende), mais cette sanction ne vise pas le particulier qui construit son propre logement ou celui d'un proche ; il n'en reste pas moins exposé civilement. À la revente, l'absence d'assurance doit être mentionnée dans l'acte et peut engager votre responsabilité.
Elle couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (fissures structurelles, infiltrations graves, défaut d'étanchéité…). Elle est souscrite par chaque entreprise ; demandez l'attestation avant de signer.
Par lettre recommandée avec accusé de réception (ou recommandé électronique) à l'assureur dommages-ouvrage, dans le délai fixé par votre contrat (au moins 5 jours ouvrés) et au plus tard 2 ans après la découverte des dommages. Pendant l'année de parfait achèvement, la DO ne joue qu'après une mise en demeure de l'entreprise restée sans effet. L'assureur doit prendre position sous 60 jours à compter d'une déclaration complète et proposer une indemnité sous 90 jours au plus.
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Sources
- Service-public.gouv.fr : assurance dommages-ouvrage (obligation, couverture, délais, revente)
- Service-public.gouv.fr : garanties après la réception des travaux
- DGCCRF : assurance de dommages ouvrage, quelle réglementation ?
- Légifrance : article L242-1 du Code des assurances (délais de 60 et 90 jours)
- Légifrance : loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, article 1 (retenue de garantie de 5 %)
- ANIL : consignation de la retenue de garantie dans un marché de travaux privé
Lexique
- Dommages-ouvrage (DO)
- Assurance obligatoire du maître d'ouvrage : elle préfinance les réparations des désordres de nature décennale.
- Garantie biennale
- Garantie de bon fonctionnement de 2 ans pour les équipements dissociables (robinetterie, chauffe-eau…).
- Garantie décennale
- Garantie des constructeurs pendant 10 ans : solidité de l'ouvrage et impropriété à sa destination.
- Maître d'ouvrage
- La personne pour qui l'on construit, qui décide du projet, le finance et signe les contrats.
- Parfait achèvement
- Garantie d'un an après la réception : les entreprises réparent les désordres signalés.
- Réception
- Acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. Il fait démarrer les garanties.
- Réserves
- Défauts notés au procès-verbal de réception, que l'entreprise doit corriger.
- Retenue de garantie
- Somme retenue sur les paiements (5 % au plus) pour couvrir les réserves, consignée ou remplacée par une caution.