Obtenir le permis de construire n'est qu'une étape. Entre le premier coup de pelle et l'emménagement, une série de démarches administratives et techniques sont obligatoires : déclaration d'ouverture, affichage, contrôles, réception, déclaration d'achèvement, attestation Consuel, déclaration aux impôts. Les oublier peut bloquer le raccordement électrique, la conformité ou la revente. Voici la feuille de route.
Avant d'ouvrir le chantier
Avant la première pelle, vérifiez que vous avez :
- le permis de construire et le délai de recours des tiers écoulé (deux mois après affichage) ;
- souscrit l'assurance dommages-ouvrage (voir notre article) ;
- les attestations de décennale de toutes les entreprises ;
- organisé la coordination sécurité (SPS) si plusieurs entreprises interviennent (coordonnateur désigné ou, pour un particulier qui construit pour lui-même, maître d'œuvre ou entreprise) ;
- obtenu l'avis du SPANC si l'assainissement est individuel (voir le guide) ;
- signé les marchés de travaux et fixé le calendrier.
Les étapes du chantier à la remise des clés
Déclaration d'ouverture de chantier (DOC)
Elle informe la mairie du démarrage des travaux. Elle se fait avec le formulaire Cerfa 13407, signé par le bénéficiaire du permis.
Affichage du panneau sur le terrain
Le panneau d'affichage du permis (rectangulaire, de plus de 80 cm) doit être visible depuis la voie publique pendant toute la durée du chantier. Il fait aussi courir le délai de recours des tiers de deux mois. Faites constater l'affichage par un commissaire de justice si vous craignez un litige avec le voisinage.
Exécution des travaux et suivi
Réunions de chantier régulières, comptes rendus, ordres de service, vérification des situations de travaux avant paiement. Les paiements suivent l'avancement réel.
Contrôles intermédiaires
Contrôle de l'assainissement avant remblaiement, vérifications du contrôleur technique, essais des réseaux.
Opérations préalables à la réception (OPR)
Visite avec les entreprises pour repérer les défauts et les malfaçons, avant de décider de la réception.
Réception des travaux
Acte signé par vous et l'entreprise, avec ou sans réserves. Il fait démarrer les garanties de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans).
Levée des réserves
Les entreprises corrigent les défauts relevés, dans le délai convenu. La retenue de garantie (5 % maximum des acomptes, consignée ou remplacée par une caution) couvre ces réserves : si elles ne sont pas levées dans l'année suivant la réception, pensez à notifier votre opposition.
DAACT
Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (Cerfa 13408), déposée en mairie à l'achèvement des travaux, par le bénéficiaire du permis ou l'architecte.
Consuel et mise en service
L'attestation de conformité électrique, délivrée par le Consuel, est transmise au gestionnaire du réseau pour la mise en service définitive.
Déclaration aux impôts
Déclaration des surfaces créées sur impots.gouv.fr (« Gérer mes biens immobiliers »), qui déclenche le calcul de la taxe d'aménagement.
Le délai de recours des tiers
Deux délais protègent le permis une fois affiché : deux mois pour un recours des tiers à compter de l'affichage sur le terrain, et trois mois pendant lesquels l'administration peut retirer un permis illégal. Construire pendant ces délais est possible mais risqué : une annulation en cours de chantier est un cauchemar. Pour une maison simple, beaucoup de maîtres d'ouvrage attendent la fin des deux mois.
Réussir la réception des travaux
La réception est l'étape la plus importante pour vos droits. Quelques règles :
- Faites la visite avec les plans et le descriptif en main, pièce par pièce ;
- Notez tous les défauts, même mineurs, sur le procès-verbal ;
- Ne prononcez pas la réception si le chantier est inachevé ou si des défauts graves sont visibles ;
- Conservez la retenue de garantie (consignée) tant que les réserves ne sont pas levées, et notifiez votre opposition avant la fin de l'année suivant la réception si elles ne le sont pas ;
- Faites-vous remettre les notices, garanties constructeur et plans de récolement.
La conformité : DAACT et contrôle de la mairie
La DAACT déclare que les travaux sont terminés et conformes au permis. La mairie dispose de trois mois pour contester la conformité (cinq mois en zone couverte par un plan de prévention des risques, pour un monument historique ou un site patrimonial remarquable). Sans réponse dans ce délai, les travaux sont considérés comme conformes : demandez alors une attestation de non-contestation (délivrée sous 15 jours), qui vous sera demandée à la revente ou pour un prêt.
Électricité : le Consuel
Le Consuel contrôle l'installation électrique de la maison neuve avant sa mise sous tension. L'électricien lui transmet une déclaration de conformité ; un contrôleur peut visiter le chantier. L'attestation est ensuite envoyée au gestionnaire du réseau (EDF à La Réunion) pour la mise en service définitive. Anticipez le délai : le Consuel recommande de demander le visa environ trois semaines avant la date prévue de raccordement.
Après l'emménagement
- Conservez le dossier des ouvrages exécutés (plans, notices, garanties, attestations) : vous en aurez besoin à la revente.
- Signalez par écrit tout désordre dans l'année de parfait achèvement.
- Notez les dates de fin de garantie : 1 an, 2 ans, 10 ans.
- Faites entretenir l'assainissement et les équipements, condition de bon fonctionnement des garanties.
Questions fréquentes
Les tiers (voisins, associations) disposent de deux mois à compter de l'affichage du panneau sur le terrain. L'administration peut aussi retirer un permis illégal pendant trois mois. Il est prudent d'attendre la fin de ces délais avant d'engager de gros travaux.
À l'achèvement des travaux (à la fin de chaque tranche si le chantier est phasé), par le bénéficiaire du permis ou par l'architecte, avec le formulaire Cerfa 13408. Le délai de 90 jours que l'on retient souvent concerne la déclaration aux impôts, pas la DAACT.
Oui, pendant trois mois à compter de la réception de la DAACT. Ce délai passe à cinq mois pour les monuments historiques, les sites patrimoniaux remarquables et les zones couvertes par un plan de prévention des risques. Sans réponse dans le délai, les travaux sont considérés comme achevés et conformes. Vous pouvez demander une attestation de non-contestation à la mairie, délivrée sous 15 jours.
Le Consuel délivre l'attestation de conformité de l'installation électrique, nécessaire pour que le gestionnaire du réseau mette la maison sous tension de façon définitive. Sans lui, pas de compteur définitif.
Vous pouvez la prononcer avec réserves, listées au procès-verbal : les défauts non signalés sont réputés acceptés. Les entreprises doivent lever les réserves dans le délai indiqué (et au plus tard dans l'année de parfait achèvement). Une retenue de garantie d'au plus 5 % des acomptes, consignée, peut couvrir ces réserves ; notifiez votre opposition avant la fin de l'année suivant la réception si elles ne sont pas levées.
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Première consultation gratuite et sans engagement
Sources
- Service-public.gouv.fr : déclaration d'ouverture de chantier (Cerfa 13407)
- Service-public.gouv.fr : déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, DAACT (Cerfa 13408)
- Service-public.gouv.fr : DAACT, délais de contestation et attestation de non-contestation
- Service-public.gouv.fr : permis de construire (panneau d'affichage, recours des tiers, retrait)
- Service-public.gouv.fr : garanties après la réception des travaux
- Légifrance : loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, article 1 (retenue de garantie)
- Consuel : obligation de l'attestation de conformité et démarche en 4 étapes
- Impots.gouv.fr : formulaire 6840-SD, déclaration aux impôts dans les 90 jours
- INRS : coordination SPS
Lexique
- Consuel
- Organisme qui délivre l'attestation de conformité de l'installation électrique, nécessaire à la mise sous tension.
- DAACT
- Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (Cerfa 13408). La mairie a 3 mois pour contester.
- DOC
- Déclaration d'ouverture de chantier (Cerfa 13407), adressée à la mairie au démarrage des travaux.
- Garantie biennale
- Garantie de bon fonctionnement de 2 ans pour les équipements dissociables (robinetterie, chauffe-eau…).
- Garantie décennale
- Garantie des constructeurs pendant 10 ans : solidité de l'ouvrage et impropriété à sa destination.
- OPR
- Opérations préalables à la réception : visite de contrôle avec les entreprises avant de prononcer la réception.
- Parfait achèvement
- Garantie d'un an après la réception : les entreprises réparent les désordres signalés.
- Réception
- Acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. Il fait démarrer les garanties.
- Réserves
- Défauts notés au procès-verbal de réception, que l'entreprise doit corriger.
- Retenue de garantie
- Somme retenue sur les paiements (5 % au plus) pour couvrir les réserves, consignée ou remplacée par une caution.
- SPS (CSPS)
- Sécurité et protection de la santé sur le chantier. Le coordonnateur SPS organise la prévention quand plusieurs entreprises interviennent.
- Taxe d'aménagement
- Taxe d'urbanisme due quand on crée de la surface ou certains aménagements (piscine, stationnement extérieur…).