Vous avez un projet de construction à La Réunion ? Avant de poser la première pierre, vous aurez besoin d'une autorisation d'urbanisme. Cette page rassemble toutes les informations pratiques pour obtenir votre permis de construire dans le département 974 : démarches, documents, délais, coûts et spécificités locales (normes cycloniques, PPR, SAR).
Quel type d'autorisation pour votre projet ?
Répondez à ces questions pour savoir rapidement quelle démarche entreprendre.
En zone urbaine avec PLU, le seuil est de 40 m². Hors zone urbaine : 20 m².
Qu'est-ce qu'un permis de construire ?
Le permis de construire (PC) est une autorisation administrative délivrée par la mairie de la commune où se situe votre terrain. Il vérifie que votre projet respecte :
- Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune
- Le Code de l'urbanisme national
- Les règles de sécurité et d'accessibilité
- Les plans de prévention des risques (PPR) applicables
- Le Schéma d'Aménagement Régional (SAR) de La Réunion
Quand le permis de construire est-il obligatoire ?
Le permis de construire est exigé dans les cas suivants :
| Type de travaux | Seuil | Autorisation |
|---|---|---|
| Construction neuve | Surface > 20 m² | Permis de construire |
| Construction neuve | Surface entre 5 et 20 m² | Déclaration préalable |
| Construction neuve | Surface < 5 m² | Aucune |
| Extension (zone urbaine PLU) | Surface > 40 m² | Permis de construire |
| Extension (zone urbaine PLU) | Surface entre 5 et 40 m² | Déclaration préalable |
| Extension (hors zone urbaine) | Surface > 20 m² | Permis de construire |
| Piscine non couverte | Bassin > 100 m² | Permis de construire |
| Piscine non couverte | Bassin 10 à 100 m² | Déclaration préalable |
| Changement de destination | Avec modification de structure | Permis de construire |
| Modification façade | Aspect extérieur modifié | Déclaration préalable |
Permis de construire vs Déclaration préalable
| Déclaration Préalable (DP) | Permis de Construire (PC) | |
|---|---|---|
| Formulaire | Cerfa 13703*12 | Cerfa 13406*12 (maison) Cerfa 13409*12 (autre) |
| Délai d'instruction | 1 mois | 2 mois (maison) 3 mois (autre) |
| Exemplaires | 2 exemplaires | 4 exemplaires minimum |
| Affichage obligatoire | Oui, pendant 2 mois | Oui, pendant 2 mois |
| Validité | 3 ans (prolongeable) | 3 ans (prolongeable 2 fois 1 an) |
| Complexité du dossier | Simplifiée (4-5 pièces) | Complète (8 pièces minimum) |
| Coût professionnel | 400 à 800 € | 900 à 1 500 € |
Les 8 pièces obligatoires du dossier (PC1 à PC8)
Votre dossier de permis de construire doit obligatoirement contenir les pièces suivantes :
Plan de situation du terrain
Localise votre terrain dans la commune. Utilisez un extrait cadastral ou une carte IGN à l'échelle 1/5 000 ou 1/25 000.
Disponible sur cadastre.gouv.frPlan de masse
Vue aérienne du projet montrant l'implantation de la construction sur le terrain, les distances aux limites, les accès et les réseaux. Échelle 1/100 ou 1/200.
Réalisé par le maître d'œuvrePlan en coupe
Coupe du terrain et de la construction montrant le profil du terrain naturel, le volume du bâtiment et son implantation par rapport à la voie publique.
Réalisé par le maître d'œuvreNotice descriptive
Description du terrain et du projet : matériaux utilisés, couleurs, aménagements extérieurs. Explique comment le projet s'insère dans l'environnement.
Rédigée par le maître d'œuvrePlans des façades et des toitures
Dessins de toutes les façades du bâtiment (nord, sud, est, ouest) avec les ouvertures, matériaux et cotes de hauteur.
Réalisé par le maître d'œuvreDocument graphique d'insertion
Perspective ou modélisation 3D montrant le projet dans son environnement réel. Permet à la mairie de visualiser l'intégration du bâtiment.
Visualisation 3D optionnellePhoto de l'environnement proche
Photo du terrain et de ses abords immédiats : constructions voisines, voies d'accès, végétation existante.
Photo prise sur le terrainPhoto de l'environnement lointain
Photo montrant le terrain dans le paysage environnant : rue, quartier, relief. Prise à distance depuis la voie publique.
Photo prise depuis la voie publiqueLes 6 étapes pour obtenir votre permis à La Réunion
Vérifier la constructibilité du terrain
Consultez le PLU de votre commune au service urbanisme de la mairie ou en ligne. Vérifiez :
- La zone d'urbanisme (U, AU, A, N)
- Les règles de hauteur, emprise au sol, recul
- Les servitudes d'utilité publique
- Les Plans de Prévention des Risques (PPR)
Vous pouvez aussi demander un Certificat d'Urbanisme (CU) en mairie pour connaître les règles applicables à votre parcelle.
Concevoir le projet et réaliser les plans
Faites appel à un maître d'œuvre (ou un architecte si > 150 m²) pour :
- L'étude de faisabilité et la budgétisation
- Les plans 2D (coupes, façades, masse)
- Les insertions 3D et la notice descriptive
- La vérification de conformité au PLU
Constituer le dossier complet
Rassemblez les 8 pièces obligatoires (PC1 à PC8) et les éventuelles pièces complémentaires. Remplissez le formulaire Cerfa adapté à votre projet. Préparez 4 exemplaires minimum du dossier (5 recommandé).
Déposer le dossier en mairie
Déposez votre dossier au service urbanisme de la mairie de la commune où se situe le terrain, ou envoyez-le par courrier recommandé avec accusé de réception. La mairie vous délivre un récépissé avec le numéro d'enregistrement et la date de début d'instruction.
Certaines communes de La Réunion acceptent désormais le dépôt en ligne.
Instruction par la mairie
La mairie instruit votre dossier pendant 2 mois (maison individuelle) ou 3 mois (autre). Elle peut :
- Demander des pièces complémentaires (dans le premier mois) — le délai repart alors à zéro
- Consulter les services de l'État (DEAL, ABF, pompiers...)
- Publier un avis d'affichage dans les 15 jours
Obtention et affichage du permis
Une fois le permis obtenu, vous devez afficher le panneau réglementaire sur le terrain pendant toute la durée des travaux. Ce panneau doit être visible depuis la voie publique et contenir :
- Le nom du bénéficiaire et la date d'obtention
- Le numéro du permis
- La nature des travaux et la surface
- L'adresse de la mairie où le dossier est consultable
Les tiers ont 2 mois après affichage pour contester le permis. C'est pourquoi il est conseillé d'attendre ce délai avant de démarrer les travaux.
Délais et coûts
(maison individuelle)
(autres projets)
en mairie
par un professionnel
Le dépôt du dossier en mairie est gratuit. Les coûts concernent la réalisation du dossier par un professionnel (plans, notice, montage). Comptez entre 900 et 1 500 € pour une maison individuelle à La Réunion, selon la complexité du projet.
Faut-il un architecte ou un maître d'œuvre ?
| Maître d'œuvre | Architecte | |
|---|---|---|
| Obligatoire si | Non obligatoire (recommandé) | Surface > 150 m² |
| Plans et dossier PC | Oui | Oui |
| Suivi de chantier | Oui | Possible (mission complémentaire) |
| Budget moyen | Plus accessible | Plus élevé |
| Coordination entreprises | Oui (mission principale) | Selon contrat |
| Adapté pour | Maisons < 150 m², extensions, rénovations | Projets > 150 m², architecture complexe |
Pour les projets de surface de plancher inférieure à 150 m² (la grande majorité des maisons individuelles à La Réunion), un maître d'œuvre peut assurer l'intégralité du dossier : plans, notice descriptive, insertions 3D et dépôt en mairie. Il assure ensuite la coordination du chantier.
Spécificités de La Réunion
Construire à La Réunion implique des contraintes spécifiques que vous ne trouverez pas en métropole :
La Réunion est soumise au risque cyclonique. Les constructions doivent résister à des rafales de :
- 250 km/h pour les habitations individuelles
- 288 km/h pour les établissements recevant du public (ERP)
Les Eurocodes avec annexe nationale spécifique fixent une vitesse de référence de 34 à 38 m/s selon les zones de l'île. Le décret n°2023-1087 du 23 novembre 2023 renforce ces exigences.
Concrètement, cela impacte : le choix des matériaux, la fixation de la toiture, le dimensionnement de la charpente, les ouvertures (volets cycloniques) et les ancrages.
La Réunion est concernée par plusieurs types de PPR qui peuvent restreindre ou conditionner la construction :
- PPR Inondation (PPRI) : zones inondables le long des ravines et rivières
- PPR Mouvement de terrain : glissements, éboulements, chutes de blocs
- PPR Littoral : érosion côtière, submersion marine
- PPR Volcanique : zones d'aléa autour du Piton de la Fournaise
Votre terrain peut être en zone rouge (inconstructible), zone bleue (constructible sous conditions) ou zone blanche (pas de risque identifié). Consultez le PPR de votre commune avant tout projet.
Où vérifier : Service urbanisme de votre mairie ou site de la DEAL Réunion.
Le SAR est un document d'urbanisme propre aux régions d'Outre-mer. Il fixe les orientations de développement de l'île et s'impose aux PLU communaux. Il définit notamment :
- Les espaces naturels remarquables à protéger
- Les zones agricoles préservées
- Les espaces urbains et d'urbanisation future
- Les coupures d'urbanisation
Si votre terrain est en zone protégée par le SAR, la constructibilité peut être limitée même si le PLU le permet.
Si votre terrain se situe dans le périmètre du Parc National de La Réunion (les Hauts, les cirques), des contraintes supplémentaires s'appliquent. Tout projet de construction doit recevoir l'avis du Parc National. Les règles architecturales sont plus strictes pour préserver le patrimoine paysager.
La Réunion est classée en zone de sismicité 2 (faible). Les règles de construction parasismiques Eurocode 8 s'appliquent pour les bâtiments neufs. Cela concerne principalement les fondations, les liaisons structurelles et le chaînage des murs.
Le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement de La Réunion propose des consultations gratuites avec des architectes-conseils dans toutes les communes de l'île.
CAUE 974
12 rue Mgr de Beaumont, 97400 Saint-Denis
Tél : 0262 21 60 86
Site : caue974.com
N'hésitez pas à les consulter en amont de votre projet pour obtenir des conseils architecturaux et réglementaires gratuits.
Validité et prolongation du permis
Une fois obtenu, votre permis de construire a une durée de validité de 3 ans. Les travaux doivent impérativement commencer dans ce délai.
- Prolongation : Vous pouvez demander 2 prolongations d'un an chacune, soit 5 ans maximum
- Demande de prolongation : Par courrier à la mairie, au moins 2 mois avant l'expiration
- Interruption : Les travaux ne doivent pas être interrompus plus d'un an sous peine de péremption du permis
Que faire en cas de refus ?
Si votre permis est refusé, la mairie doit motiver sa décision. Vous avez plusieurs recours :
- Recours gracieux : Adressez un courrier au maire dans les 2 mois suivant la notification pour demander un réexamen. Corrigez les points soulevés.
- Modifier le projet : Adaptez vos plans pour répondre aux motifs de refus et redéposez un nouveau dossier (gratuit et sans limite).
- Recours contentieux : Saisissez le tribunal administratif dans les 2 mois. Cette voie est longue et coûteuse — à réserver aux cas flagrants.
Dans la majorité des cas, un dialogue avec le service urbanisme et une modification du projet suffisent à débloquer la situation.
Questions fréquentes
Techniquement oui, mais il est fortement conseillé d'attendre 2 mois après l'affichage du panneau de chantier. C'est le délai pendant lequel un tiers (voisin, association) peut contester votre permis. Commencer avant expose à un risque de devoir arrêter le chantier.
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets. En pratique, comptez 2 à 4 semaines de préparation du dossier + 2 à 3 mois d'instruction, soit 3 à 5 mois au total du début du projet au permis en main.
Oui, dans le premier mois d'instruction. Elle peut demander des pièces complémentaires ou des modifications sur : la compatibilité des façades, les distances de recul, la surface de plancher, ou la conformité aux règles de mitoyenneté. Le délai d'instruction repart alors à zéro.
Depuis janvier 2022, les communes de plus de 3 500 habitants doivent proposer un téléservice pour le dépôt en ligne des demandes d'urbanisme. À La Réunion, certaines communes l'ont mis en place. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
Oui, un voisin ou un tiers peut contester votre permis dans un délai de 2 mois après l'affichage du panneau sur le terrain. Il doit prouver que le projet lui cause un préjudice direct (perte d'ensoleillement, vue...). C'est pourquoi l'affichage réglementaire est essentiel.
Construire sans permis est un délit pénal. Vous risquez :
- Une amende de 1 200 à 6 000 € par m² de surface construite
- L'obligation de démolir la construction
- L'impossibilité de raccorder les réseaux (eau, électricité)
- Des difficultés pour revendre le bien
La surface de plancher est la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, mesurée au nu intérieur des façades, après déduction des trémies d'escalier et des murs. L'emprise au sol est la projection verticale du bâtiment sur le terrain, y compris les débords (balcons, auvents). Les deux sont utilisées pour déterminer le type d'autorisation nécessaire.
Checklist avant le dépôt de votre dossier
Avant de déposer votre dossier en mairie, vérifiez que vous avez bien :
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