C'est la décision la plus engageante du projet, et celle qui est la plus souvent prise trop vite. Un terrain « à bâtir » sur l'annonce n'est pas forcément constructible pour votre projet : zonage, risques naturels, accès, réseaux, nature du sol et assainissement peuvent doubler le budget ou bloquer le permis. Voici la liste de contrôle à parcourir avant la promesse de vente.
1. La constructibilité : zone, PLU, certificat d'urbanisme
Le Plan local d'urbanisme (PLU) de la commune découpe le territoire en zones : U (urbaine), AU (à urbaniser), A (agricole) et N (naturelle). En zone A ou N, la construction d'une maison individuelle est en principe interdite. Même en zone U, le règlement fixe la hauteur maximale, l'emprise au sol, les reculs par rapport aux limites et à la voie, et parfois l'aspect des façades.
Le meilleur outil pour sécuriser l'achat est le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) : la mairie répond par écrit, sous deux mois, à la question « mon projet est-il réalisable sur cette parcelle ? ». Il fige aussi les règles applicables pendant 18 mois ; il peut être prorogé d'un an si vous le demandez au moins deux mois avant son expiration et que les règles n'ont pas changé.
2. Les risques naturels : PPR et ravines
Les plans de prévention des risques (PPR) classent les terrains selon l'exposition aux inondations, aux mouvements de terrain, à l'érosion du littoral et aux houles. Une parcelle classée en zone rouge est inconstructible, une zone bleue autorise la construction sous conditions (surélévation, fondations adaptées, interdiction de certaines pièces en sous-sol).
À La Réunion, trois points reviennent souvent :
- La proximité d'une ravine : retrait obligatoire par rapport aux berges, risque de crue lors des fortes pluies.
- La pente : elle impose des terrassements, des murs de soutènement et des fondations plus profondes. Voir notre guide de construction en 21 étapes.
- Le vent : les règles paracycloniques s'appliquent partout, mais la prise au vent change selon le site et l'altitude.
3. L'accès et les réseaux
Un terrain « en deuxième rideau » peut n'avoir qu'un droit de passage : vérifiez l'acte de servitude, sa largeur et qui entretient le chemin. Ensuite, chiffrez les raccordements :
- Eau potable : distance au réseau et au compteur le plus proche.
- Électricité : proximité du poteau ou du transformateur ; un renforcement du réseau peut être facturé.
- Téléphone et fibre : renseignez-vous auprès des opérateurs.
- Assainissement : raccordement à l'égout ou installation individuelle (voir plus bas).
Un terrain « viabilisé » désigne un terrain dont les réseaux arrivent en limite de propriété. Il ne veut pas dire que les branchements sont faits : ils restent à votre charge.
4. L'assainissement : collectif ou individuel ?
Demandez par écrit à la collectivité si la parcelle est en zone d'assainissement collectif (raccordement à l'égout, avec une participation financière) ou non collectif (fosse, filtre, micro-station, validée par le SPANC). Dans le second cas, il faut de la place, un sol compatible et prévoir un budget. Tout est détaillé dans notre guide du SPANC.
5. Le bornage et l'étude de sol
Le bornage fixe légalement les limites du terrain. Il n'est pas systématiquement obligatoire (il l'est pour les lots de lotissement), mais la promesse ou l'acte de vente doit préciser si la description du terrain en résulte. La surface annoncée n'a de valeur certaine que si elle est bornée. L'étude de sol (mission géotechnique G1) analyse la nature du terrain, la présence d'eau ou de remblais, et oriente le type de fondations. Elle peut faire varier le coût des fondations de façon importante. Si possible, faites-la avant l'achat, ou inscrivez-la comme condition suspensive.
6. Le compromis de vente et les conditions suspensives
Au moment de signer la promesse de vente, assurez-vous qu'elle comporte :
- une condition suspensive d'obtention du permis de construire purgé de tout recours (deux mois après l'affichage, plus le délai de retrait) ;
- une condition suspensive d'obtention du prêt ;
- une durée suffisante pour obtenir le permis et laisser passer les délais de recours, ce qui représente plusieurs mois.
Faites relire le projet de promesse par votre notaire avant de signer.
7. Le vrai coût du terrain
Au prix du terrain s'ajoutent les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien), les raccordements, le terrassement éventuel, l'étude de sol, le bornage, la taxe d'aménagement (voir notre article) et le coût de l'assainissement. Notre article sur le budget complet détaille ces postes.
Questions fréquentes
Le CUa (certificat d'information) indique les règles d'urbanisme applicables au terrain. Le CUb (opérationnel) précise en plus si votre projet précis est réalisable sur la parcelle. Le CUb est le plus utile avant un achat. Son délai d'instruction est de deux mois (un mois pour le CUa) et il est valable 18 mois, prorogeable d'un an.
Pas systématiquement. La promesse ou l'acte de vente d'un terrain destiné à une maison doit préciser si la description du terrain résulte d'un bornage (article L115-4 du Code de l'urbanisme). Le bornage est obligatoire pour un lot de lotissement ; dans les autres cas il est facultatif, mais fortement conseillé : réalisé par un géomètre-expert, il fixe les limites de propriété et protège contre les litiges.
En consultant le PPR de la commune (en mairie ou sur le site Géorisques) et en demandant l'état des risques fourni dans le dossier de vente. Les ravines, les pentes fortes, la proximité du littoral et les zones inondables sont les premiers points à vérifier à La Réunion.
Au minimum : l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, l'obtention du prêt, et idéalement les résultats de l'étude de sol. Elles vous permettent de renoncer à l'achat sans pénalité si l'une d'elles échoue.
Comptez environ 7 à 8 % du prix pour un terrain ancien. C'est la base que nous retenons dans notre calculateur. Le détail dépend du type de bien et des droits en vigueur.
Checklist avant de signer la promesse de vente
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Sources
- Service-public.gouv.fr : certificat d'urbanisme (CU)
- Légifrance : article L115-4 du Code de l'urbanisme (bornage et vente de terrain)
- Notaires de France : la vente d'un terrain à bâtir
- Service-public.gouv.fr : permis de construire (délais de recours, validité)
- Service-public.gouv.fr : assainissement des eaux usées domestiques
- Géorisques : consulter les risques d'une adresse
- Géoportail de l'urbanisme : consulter le PLU
Lexique
- Bornage
- Opération qui fixe légalement les limites d'un terrain, avec pose de bornes, par un géomètre-expert.
- Certificat d'urbanisme (CUa, CUb)
- Le CUa indique les règles applicables à un terrain ; le CUb dit si un projet précis y est réalisable. Valable 18 mois.
- Condition suspensive
- Clause d'une promesse de vente qui permet de renoncer sans pénalité si un événement ne se réalise pas (permis, prêt…).
- Étude de sol (G1, G2)
- Étude géotechnique : nature et portance du terrain. G1 en phase d'étude du projet, G2 en phase de conception des fondations.
- Géomètre-expert
- Seul professionnel habilité à fixer les limites de propriété (bornage) et à établir un plan topographique.
- PLU
- Plan local d'urbanisme : règles de constructibilité de la commune (zones U, AU, A, N, hauteur, recul, emprise).
- PPR
- Plan de prévention des risques naturels : inondation, mouvement de terrain, érosion littorale… Il peut limiter ou interdire de construire.
- Servitude
- Charge qui pèse sur un terrain au profit d'un autre ou de la collectivité (passage, réseaux…).
- SPANC
- Service public d'assainissement non collectif : contrôle la conception, l'exécution et le fonctionnement des installations individuelles.
- Taxe d'aménagement
- Taxe d'urbanisme due quand on crée de la surface ou certains aménagements (piscine, stationnement extérieur…).
- Terrain viabilisé
- Terrain dont les réseaux (eau, électricité, télécom) arrivent en limite de propriété. Les branchements restent à votre charge.